О том, что в Калининградской области остаётся почти пять тысяч нереализованных квартир,  но доступного жилья больше не становится и.о. министра строительства региона Амир Кушхов рассказал во время общественных слушаний 16 июня 2016 года. По другим, неофициальным источникам, в нашем регионе не продано около 7 тысяч квартир. И. о. министра считает, что накопление «неликвида» началось с 2011 года. С 2011 по 2015 годы в области было построено около 4 млн. кв. метров жилья.

Получается, что 30% не нашло своего покупателя. А дальше министр сообщает: «Учитывая все факторы снижения уровня покупательской способности, падение объёмов ипотечного кредитования, отсутствия доступных кредитов для застройщиков, на 2016 году плановое задание уменьшено до 886 квадратных метров. Исходя из того, что большинство домов находится в высокой степени готовности, я думаю, что плановое задание будет выполнено в полном объеме, при этом фактически половина за 5 месяцев уже введена».

О каких плановых заданиях говорит чиновник?

На программу доступного жилья непосредственно строителям из бюджета не было выделено ни рубля.  Все эти годы застройщики строили на деньги свои, кредитные и на деньги дольщиков. И продавали квартиры по тем ценам, по которым хотели. Строили, как могли, постепенно уменьшая габариты квартир до клетушек. Основные статьи расходов государства ограничились социальной сферой, за которую оно, в принципе, и отвечает.

Это:
— выполнение обязательств перед военнослужащими, работниками ОВД, жителями Крайнего Севера, участниками ВОВ и прочих льготных категорий граждан;
— пополнение уставного фонда АИЖК на 200 млрд рублей;
— капитальный ремонт домов и переселение граждан из ветхо-аварийного жилья.

Более того, если внимательно просмотреть статотчеты, то видно, что почти половина введенного жилья приходится на индивидуальное строительство. И причем здесь государство?  Ведь оно не утруждает себя даже прокладкой коммуникаций к местам застройки, зато землю под ИЖД продает с удовольствием.

    К чему это привело?

Давайте проследим за судьбой всех жилищных госпрограмм. Первая российская Государственная целевая программа «Жилище» была одобрена в 1993 году. Кроме нее существовали и другие проекты, в силу их никчемности не будем о них вспоминать. В 2001 году всех их объединила ФЦП «Жилище». Но она тоже претерпела изменения с учетом национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». О нем в 2005 году объявил президент Владимир Путин. В 2008 году заместитель Председателя Правительства Российской Федерации Александр Жуков объявил о том, что проект будет «переформатирован» в государственную программу, реализация которой начнётся с 2009 года. Но, не случилось. На заседании Совета по реализации национальных проектов 24 декабря 2008 года в госпрограмму перевели только проект «Развитие АПК».

Вместе с тем, 30 ноября 2012 года Правительство РФ утвердило госпрограмму «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан РФ». В тексте этой программы упоминается национальный проект «Жильё», как реализующийся с 2006 года. Прямо новая программа и национальный проект не взаимосвязаны, хотя по своему формату программа напоминает использовавшиеся документы по реализации.

Осенью 2009 года Президент РФ Медведев расширил Межведомственную рабочую группу по приоритетному национальному проекту «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» с 30 членов до 40, включив туда 17 новых членов и назначив нового заместителя руководителя Александра Мишарина. В марте 2011 года Президент РФ сократил Межведомственную рабочую группу до 26 человек (из них 15 новых членов) и назначил её нового руководителя — первого заместителя председателя Правительства РФ Игоря Шувалова.

В июне 2012 года руководитель межведомственной группы Шувалов заявил, что проект «Доступное жилье» — как «брошенное дитя». По его словам, министерствам и ведомствам тема практически безразлична, хотя далеко не все чиновники живут в пятикомнатных квартирах.

31 августа 2012 года указом Президента РФ Владимира Путина Межведомственная рабочая группа по приоритетному национальному проекту «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» была ликвидирована (в рамках формирования нового Совета при Президенте Российской Федерации по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике).

В январе 2013 года Президент России Владимир Путин предложил первому вице-премьеру Игорю Шувалову организовать комиссию при президенте, координирующую работу по повышению доступности жилья. Шувалов организовал Совет при Президенте Российской Федерации по жилищной политике и повышению доступности жилья. Он был создан 27 июля 2013 года Указом Президента РФ, упоминания о национальном проекте «Жильё» в тексте Положения о Совете отсутствовали.

И вот, 10 июня 2016 года Игорь Шувалов приехал в Казань, где ему показали дом, который возводят для переселения горожан из ветхого жилья. После его осмотра главный куратор жилищного проекта поделился своими впечатлениями, которые взорвали все российские СМИ: «Нам показали сегодня квартиры 20 квадратных метров, кажется смешным, но люди приобретают такое жилье, и оно очень популярно и на рынке есть ниша такого жилья». Он отметил, что проекты, по которым возводят новые дома, устарели и из-за этого люди вынуждены жить не в самых комфортных условиях. Интересно, а кто в государстве следит за соответствием проектов требованиям времени? Кто-нибудь за время реализации национального проекта поинтересовался качеством современной застройки? И чем все эти годы занимались межведомственная группа и члены совета при президенте?

«Поскольку люди считают каждую копейку, надо научиться строить так, чтобы квартира определенного размера была максимально комфортной», — заключил Шувалов во время своего турне в Казань. Пожалуй, вывод из всего этого можно сделать такой: у нас в стране сформировались слои общества, практически не имеющие общих интересов и вряд ли понимающие интересы друг друга.

Смешного в словах Шувалова нет абсолютно ничего.

Вряд ли, чиновник столь высокого полета понимает, что в стране просто отсутствует социальный стандарт. Поэтому, через десяток лет люди будут стремиться переехать из сегодняшних клетушек в более комфортное жилье.  Некоторые эксперты уже предрекают такой сценарий, когда эти малогабаритки просто зависнут мертвым грузом на рынке жилья. Конечно, квартирный вопрос испортил не одно поколение советских граждан, а ныне — россиян. Но строительство жилья в СССР велось планово, согласно нормам и СНИПам.

Достаточно пройтись в районах «хрущевской» застройки, чтобы увидеть эти нормативы. Расстояния между домами позволяли не заглядывать в окна соседям, детские площадки располагались так, что родители могли из окна квартиры следить за детьми, были предусмотрены и хозплощадки для сушки белья и выбивки ковров, лавочки для пожилых людей и мам с колясками. Соразмерная человеку среда создавала уют и защищенность. А сегодня возводятся многоэтажные муравейники, порой их втискивают в уютные дворики прежней эпохи, да еще огораживают заборами, чтобы жильцы новостроек почувствовали себя владельцами элитного жилья. В отчетах чиновников фигурируют только квадратные метры и рекорды по их производству. Что эти рекорды по вводу жилья улучшили? Сделали жилье доступным, городскую среду комфортнее, прибавили уюта построенным при социализме микрорайонам?

Как рос ввод жилья в Калининградской области?

2000-год – 171,8 тыс. кв. м.

2001-ый – 175,6

2002-ой – 198,0

2003-ий – 233,3

2004-ый – 245,0

2005-ый – 266,0

2006-ой – 501,8

2007-ой – 751,5

2008-ой – 800,5

2009-ый – 606.8

2010-ый – 525,0

2011-ый – 545,0

2012-ый – 581.8

2013-ый – 620,0

2014-ый – 1 млн 100 тысяч кв. м.

2015-ый – 1 млн. 200 тысяч кв.м.

2016-ый (план) – 886 млн. кв. м.

А как росло население?

В 2000-м году население области составляло 955,3 тысяч человек

В 2016-ом – 976 569 тысяч человек.

Прирост 21 269 человек. А квадратных метров за это время построено по самым грубым подсчетам около 9 миллионов. Получается где-то – по 433,1 кв. м на одного человека. Даже с учетом переселения из ветхого жилья, каждый житель региона мог бы жить в собственном особняке. Пусть и не таком габаритном, как замок Шувалова в Англии, но вполне комфортном для проживания обычной российской семьи.

Но мы идем своим путем

Министерство строительства Калининградской области отбирает застройщиков для реализации в регионе очередной программы “Жильё для российской семьи” и ставит перед ними задачу построить квадратные метры. И тот выясняется, что три из четырех застройщиков, не начали реализацию своих проектов.

Причины до банальности просты — отсутствие доступных кредитных ресурсов и собственных средств.  Амир Кушхов надеется на положительный результат у четвёртого застройщика, который свой проект реализует при поддержке Фонда жилищного и социального строительства. То есть, денег нет, но вы держитесь. В рамках программы до конца 2017 года в регионе должно быть построено 50 тыс. кв.м жилья по цене не выше 35 тыс. руб.  за квадратный метр. Общий объём строительства должен составить более 140 тысяч квадратных метров. Как указано на официальном сайте программы, в реестр участников включены 420 семей из Калининградской области.

Но здесь есть одно большое «но»…Государство ежегодно устанавливает среднюю цену квадратного метра для каждого региона России. Это как минимальная заработная плата. Все социальные выплаты исчисляются из ее размера. Жилье для бюджетников, сирот и военных тоже покупается государством по этой установленной цене.  Так вот, калининградские застройщики отказываются продавать государству квартиры по госцене. И наш доблестный горсовет, на половину состоящий из причастных к строительству депутатов, выделяет из бюджета дополнительные средства на выполнение гарантированных государством обязательств. То есть, доплачивает застройщикам из наших общих денег, даже не посоветовавшись с остальными гражданами. По сути дела, застройщики занимаются рэкетом. Именно они диктуют цены. А проверить насколько они переоценивают свой труд по возведению жилья практически невозможно – у каждой строительной компании свои расчеты. Но кое-какие ориентиры имеются

Год назад калининградский портал «Калининград.ру» опубликовал серию интервью с генеральным директором строительной компании «Авента», и по совместительству замглавы Горсовета Олегом Шкилем. Вот на что он посетовал: «Сегодня выросла цена на металл, кирпич — практически на всё. Если раньше себестоимость квадратного метра была от 20 до 25 тысяч рублей, то сегодня — 30-35. Но, в принципе, маржа ещё есть для того, чтобы зарабатывать деньги». Получается, что горсовет, доплачивая застройщикам за квадратные метры, просто сохраняет их маржу?  Её тоже можно прикинуть. Олег Шкиль поделился политикой своей компании в ценообразовании: «Цены мы не увеличили — как продавали по 42 тысяч рублей квадратный метр, так и продаём».

Жаль, конечно, строителей, их прибыль сократилась с 200-300%  в период предшествующий  2008 году до 30 процентов в нынешний..

   Станет ли жилье доступнее?

Факт остается фактом, за 23 года реализации всех программ по доступности жилья, при высоких темпах строительства, жилье не стало доступным для граждан со средним достатком и для молодых семей. Одним словом — для самых нуждающихся. Зато большая часть отечественных застройщиков уже давно приобрела недвижимость за рубежом. В своем докладе на одном из заседаний правительства министр строительства РФ Михаил Мень отметил: «Основной проблемой реализации программы «Жилье для российской семьи» является недостаток земельных участков, обеспеченных необходимой инфраструктурой. Планом действий Правительства, направленных на обеспечение стабильного социально-экономического развития страны в 2016 году предусмотрено мероприятие, направленное на обеспечение инженерной инфраструктурой земельных участков, выделенных под реализацию проектов комплексного освоения территории в рамках программы «Жилье для российской семьи». Вместе с тем, в соответствии с указанным Планом, объем и источник финансирования мероприятия будут определены по итогам работы в I полугодии 2016 года». Нормально? Подготовка земельных участков для строительства предусмотрена Градостроительным кодексом РФ, который был принят в 1998 году, новая редакция в 2004-ом. А на инженерную инфраструктуру денег так и не появилось. Может, поэтому министерствам и ведомствам, как выразился Шувалов, эта тема безразлична? Откатов-то нет, и не предвидится. А не проданные 5 тысяч квартир – это риски или инвестиции частного застройщика, который свою маржу «не мытьем, так катаньем» все равно получит?

И с качеством как-то не складывается. Михаил Мень недавно доложил  премьер-министру Д. Медведеву, что «в рамках исполнения государственного задания до конца 2017 года будут пересмотрены действующие своды правил и актуализированы строительные нормы и правила в объеме, необходимом для преодоления существующего отставания в технологическом развитии и…разработаны новые своды правил, в соответствии с потребностями отрасли». Хотя денег на это в бюджете тоже нет. В общем, национальный проект пока прочно зиждется на трех составляющих – строим много, по старым технологиям, но продаем дорого.

Специалисты, исследующие рынки жилья, уже достаточно давно оперируют терминами «доступность жилья» и «коэффициент доступности жилья». Менее известен на российском рынке термин «справедливая цена».

Несмотря на некоторые разночтения в методике расчета коэффициента доступности жилья для различных территорий существует общепринятая классификация рынков жилья с точки зрения его доступности:

Доступность жилья

Категория Значение коэффициента
жилье доступно (affordable) До 3 лет
жилье не очень доступно (moderately unaffordable) От 3 до 4 лет
приобретение жилья осложнено (seriously unaffordable) От 4 до 5 лет
Жилье существенно недоступно (severely unaffordable) Более 5 лет

Данные http://www.demographia.com

В качестве коэффициента здесь используется время (выраженное в годах), которое необходимо домохозяйству, чтобы скопить денежные средства на приобретение стандартной единицы жилья.

Понятно, что в нынешних условиях для многих жителей страны перспектива вселиться в собственную квартиру откладывается в лучшем случае на многие годы, а в худшем вообще не светит до конца жизни. Приходится констатировать, что государственная жилищная политика зашла в тупик. И следует искать выход на других направлениях.  Для начала, неплохо бы просто найти деньги на выполнение требований Градостроительного кодекса и заняться подготовкой площадкой для строительства.

Наталья Будоян

Поделиться:Share on FacebookShare on VKTweet about this on TwitterShare on Google+Share on LinkedInPrint this pageEmail this to someone

Напишите Ваш комментарий

посмотреть все комментарии

Ваш e-mail адрес не будет опубликован. Так же, как и другие данные не будут переданы третьим лицам. Обязательные поля отмечены *