Ce poți găti din calmar: rapid și gustos

În primul rând, este de remarcat faptul că locuitorii înșiși nu sunt capabili să mențină casa în starea necesară, pur și simplu pentru că nu știu întotdeauna ce să ia și ce să facă mai întâi.

În gestionarea unui bloc de apartamente, aveți nevoie de proprii dumneavoastră oameni - profesioniști care să poată face în mod corespunzător aranja funcționarea sistemelor de acasă nu putea fi mai bun.

Fiecare organizație care administrează casa are propria sa structură internă.

Acest lucru se face astfel încât cel mai mult desfășurați-vă acțiunile în mod eficientîn jurul casei.

Lucrătorii își monitorizează reciproc acțiunile, prevenind astfel greșelile și îmbunătățind munca împreună. Gestionează singur toată munca o anumită persoană, care este disponibil în orice formă organizațională și juridică de management.

Asociația de proprietari este condusă de o persoană care are multe pe umeri. Poziția necesită semnificativ responsabilitateîn primul rând rezidenților – până la urmă ei sunt cei care îl aleg în acest post, ceea ce înseamnă că își încredințează încrederea acestei persoane.

Acțiunile președintelui în cadrul administrării unui bloc de locuințe nu trebuie să fie haotice și spontane, ci ar trebui reglementate în mod clar.

În acest articol ne vom familiariza cu instrucțiunile care sunt inerente activităților acestei persoane și vom studia nuanțele acestora.

Fișa postului președintelui HOA.

Descrierea postului Managerul HOA.

Citiți despre responsabilitățile membrilor consiliului și fondatorilor HOA față de rezidenți.

Concept și necesitate

Pentru președinte

O fișă a postului este un document care confirmă puterile unei anumite persoane.

Mulți rezidenți, și chiar angajații asociațiilor de proprietari, au o întrebare logică: pentru ce este exact și, cel mai important, ce oferă?

Președinte al unei asociații de proprietari are puteri extinse. El dă ordine în numerar, elaborează planuri, acceptă sau respinge propuneri.

Desigur, el poate desfășura toate aceste acțiuni conform propriei convingeri interioare, dar aceasta nu este deloc o garanție că munca va fi considerată eficientă.

Acest document permite ca acțiunile președintelui să fie plasate într-un cadru, adică mai multe controlează-i puterile. În plus, atunci când apar situații problematice, el poate apela la instrucțiuni și nu acționează singur.

Aflați dacă trebuie să încheiați un contract de muncă cu președintele HOA.

Pentru manager

Care este diferența dintre ele?

S-ar părea, de ce să-l compilați pentru fiecare persoană specifică, dar de fapt acest pas are esenţial. Faptul este că îndatoririle și atribuțiile președintelui asociației de proprietari sunt fundamental diferite de prevederile și responsabilitățile de serviciu ale managerului HOA.

Aceste două poziții au semnificații diferite, ceea ce înseamnă că nu pot folosi aceleași reguli.

ÎN domeniul de acțiune al președintelui include un volum semnificativ mai mare de drepturi și obligații decât în domeniul de activitate al managerului, cu toate acestea, acesta din urmă are mult mai mult responsabilități funcționale, mai degrabă decât un lider.

Structura si continutul

O descriere a postului nu este reguli de comportament scrise haotic. Este clar document structurat care stabilește prevederile de bază pe care se bazează activitățile unei anumite persoane din asociația de proprietari.

Listarea tuturor prevederilor instrucțiunilor este destul de plictisitoare, așa că vom acorda atenție tezelor și capitolelor fundamentale ale acestui document.

Prima secțiune se numește prevederi generale . Acesta spune despre ce funcții principale sunt atribuite persoanei, de către cine exact și, cel mai important, cui persoana este responsabilă pentru îndeplinirea sau nu aceste acțiuni.

A doua secțiune este numită ca responsabilități de serviciu și ne prezintă mai detaliat toate nuanțele acțiunilor efectuate de o persoană.

A treia secțiune ne amintește că în funcția sa o persoană are nu numai responsabilități, ci și drepturi. Drepturi nu sunt doar enumerate, ci și argumentate în detaliu.

A patra secțiune sugerează luarea în considerare tipuri de răspundere pentru efectuarea oricăror acțiuni. De regulă, ele pot fi prezentate sub formă de amenzi și alte sancțiuni materiale și, de asemenea, devin o amenințare directă la demiterea din funcție.

Al cincilea paragraf evidențiază prevederi suplimentare. Acestea prevăd situații în care o persoană poate fi eliberată din funcție, cu excepția situațiilor în care despre care vorbim despre măsurile de responsabilitate și, de asemenea, acordă atenție paragrafului care vorbește despre modul în care ar trebui rezolvate problemele controversate.

Puteți găsi un exemplu de tabel de personal HOA.

Cine compilează, emite și aprobă?

Să nu credeți că o fișă de post este un document care atribuit automat președintelui, de îndată ce a avut loc faptul numirii sale în funcție.

Acest lucru este greșit. De fapt, el primește instrucțiuni de la anumite persoane care au luat parte la pregătirea lor.

Cine elaborează documentul? Nu este greu să răspund la această întrebare, întrucât pe lângă director, parteneriatul mai are două organe care au dreptul de a lua decizii importante.

Cu cine și cu ce servicii trebuie să vă coordonați?

O instrucțiune nu este doar un document compilat în grabă. Înaintea oricui oficialiîl va accepta și va începe să-și pună în aplicare punctele acest document trebuie arătat unei singure autorităţi, care controlează toate relațiile din sectorul locativ.

Este vorba despre inspecția locuințelor. Ea este cea care face cunoștință cu proiectul de responsabilități ale postului și își dă aprobarea sau dezaprobarea cu privire la implementarea acestora.

DESPRE reglementare legală managementul unui bloc de locuințe citit în.

Perioada de valabilitate și păstrare

Fișa postului poate fi urgentși extinde la anumit timp indicate în text și nelimitat.

Apoi, perioada de valabilitate a acestuia se încheie cu sfârșitul mandatului președintelui.

Unde ar trebui depozitat? Documentul trebuie păstrat în biroul asociatiei de proprietariși dorința de a fi pus la dispoziție pentru revizuire oricărui rezident interesat.

Acest lucru se face astfel încât fiecare dintre membrii parteneriatului a putut verifica dacă sunt legale sau nu, au existat anumite acțiuni ale președintelui sau managerului.

Despre standardele de dezvăluire a informațiilor HOA către proprietari.

Făcând schimbări

Este posibil și cine are dreptul face modificări unui document aprobat? Modificările se fac nu la cererea unei anumite persoane, ci prin decizia întregului consiliu.

Dacă este nevoie de modificări, atunci membrii consiliului de administrație trebuie să decidă cu privire la introducerea inovațiilor prin vot. La ea participă și președintele sau managerul.

Puteți descărca toți angajații HOA, precum și mostre ale altor parteneriate importante, de pe site-ul nostru.

Descrierea postului este o metodă de reglementare a activităților anumitor posturi, posibilitatea de a crește funcționalitatea muncii lor, precum și o modalitate de a afla cu adevărat cât de interesată este o persoană să se asigure că administrarea casei dă roade.

Chiar dacă nu sunteți membru al consiliului de administrație și nu aveați idee că există fișe de post, atunci dacă aveți o organizație forma juridica management sub forma unui parteneriat.

Dacă găsiți o eroare, evidențiați o bucată de text și faceți clic Ctrl+Enter.

Actualul Cod al Locuinței (articolul 144) stabilește că organele de conducere ale asociației de proprietari sunt adunarea generală a membrilor săi și consiliul de conducere al HOA. Tot ce se află sub aceste niveluri aparține organelor executive.

Președintele HOA

În practică, principala „persoană” a oricărui HOA este președintele acesteia, care în mod oficial, prin lege (a se vedea articolul 144 din Codul Locuinței al Federației Ruse), nici măcar nu aparține organelor de conducere ale HOA, ci este doar unul. a membrilor consiliului și chiar este ales de către acesta (dacă statutul nu o face se precizează că președintele consiliului este ales de adunarea generală).

În general, trebuie spus că președintele consiliului de administrație al societății are o stare de spirit destul de limitată, pe de o parte, are dreptul, fără împuternicire, să acționeze în numele HOA, să semneze documente; , inclusiv documente de plată, închiriere etc. (ei bine, adică dacă facem o analogie cu o societate comercială „obișnuită” pentru a acționa ca director), dar, pe de altă parte, dacă abordăm în mod sistematic regulile privind HOA, atunci poziția președintelui consiliului său este încă publice iar normele legislaţiei muncii se aplică preşedintelui numai în măsura în care pentru că.

Nu întâmplător a fost necesară completarea art. 147 din Codul Locuinței al Federației Ruse „Consiliul Asociației Proprietarilor de Case”, clauza 3.1., care interzice alegerea președintelui consiliului de administrare a HOA, adică un „proprietar de afaceri” specific ale cărui activități sunt, de asemenea, autorizate.

Astfel, în orice HOA, legiuitorul permite, parcă, să „împartă” procesul de gestionare directă a HOA și să împartă puterile organului executiv al parteneriatului între președintele HOA și managerul acestuia, atunci când primul va fi ceva ca un președinte, iar al doilea ceva ca un prim-ministru local, ale cărui activități s-au concentrat exclusiv pe funcții economice de menținere a proprietății comune a HOA în ordine corespunzătoare și de a nu interfera cu „politica”.

Ce trebuie să faceți în fiecare caz concret: să lăsați doar președintele consiliului de administrație al HOA sau, pe lângă acesta, să invitați un manager extern al asociației de proprietari, rămâne la latitudinea membrilor HOA să decidă.

Manager HOA

Dacă președintele consiliului de administrație al HOA este singurul organ executiv, ales sau de adunarea generală Membrii HOA, sau consiliul de administrație (metoda specifică de alegere a președintelui trebuie specificată în statutul parteneriatului), atunci pentru proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe și membrii HOA, managerul este doar un angajat angajat și statutul său pentru membrii HOA este, în general, similar cu statutul oricărui angajat angajat - un instalator, un curățenie etc. Prin urmare, în relațiile cu managerul, amintiți-vă că este drept angajatși nu are atribuții administrative sau organizatorice și administrative în raport cu membrul HOA, iar în numele HOA, managerul, spre deosebire de președinte, acționează prin împuternicire ca orice angajat angajat.

Recurs împotriva acțiunilor președintelui conducerii HOA.

Acțiunile președintelui și ale consiliului de administrație al HOA pot fi atacate:

adunarea generală a proprietarilor;
la inspecția locuințelor;

Totodată, procedura de contestare a acțiunilor conducerii HOA nu este pretențioasă, adică nu este necesară parcurgerea mai întâi a tuturor etapelor - întâlnire de proprietari - inspecție locativă - instanță. Sau puteți alege organismul pe care îl considerați cel mai preferabil pentru a face apel împotriva acțiunilor specifice ale președintelui HOA la un moment dat.

Vă puteți plânge de managerul HOA la fel ca orice alt angajat al oricărei organizații - adică către o autoritate superioară- Președintele HOA.

Președintele HOA trebuie să efectueze o evaluare specială a condițiilor de muncă?

Dacă preşedintele nu este angajat permanent HOA, adică își desfășoară activitatea pe bază de voluntariat fără a face o înregistrare a președinției în cartea de munca si fara contract de munca si obligatoriu salariile, atunci nu este nevoie să se efectueze o evaluare specială a condițiilor de muncă (SOUT) a unui astfel de președinte. Mai mult, dacă președintele primește din când în când bani de la HOA pentru a-și rambursa cheltuielile de management, atunci el încă nu este considerat angajat al HOA. Dar dacă președintele este un angajat cu normă întreagă, atunci SUD de locul său de muncă trebuie să fie efectuat (articolul 212 Codul Muncii RF). În caz contrar, va fi o amendă destul de mare.

Este necesar să se desfășoare instruire în domeniul siguranței muncii pentru președintele locuințelor și serviciile comunale și membrii consiliului de administrație?

La fel ca în cazul unei evaluări speciale, totul depinde dacă președintele unei anumite HOA este un angajat cu normă întreagă cu un salariu sau pur și simplu își îndeplinește sarcinile de președinte pe bază de voluntariat. În primul caz, președintele trebuie să urmeze o formare în domeniul siguranței muncii. În caz contrar, din nou - o amendă pentru încălcarea legilor muncii. Și dacă președintele este un „activist social”, atunci, în consecință, el nu este supus Codului Muncii și nu trebuie să fie instruit în protecția muncii.

În orice caz, dacă aveți întrebări despre statut juridicși puterile președintelui HOA, îl puteți contacta în Ryazan.

Managementul MKD ar trebui să ofere favorabil și conditii sigure rezidența cetățenilor, întreținerea corectă a proprietății comune din blocul de locuințe, rezolvarea problemelor de utilizare a acestei proprietăți, precum și asigurarea utilitati cetăţenii care locuiesc într-o astfel de casă.

Astăzi, din ce în ce mai des în practica HOA-urilor, figura managerului HOA apare alături de președintele consiliului de administrație. Această tendință este destul de naturală, în plus, este probabil să se dezvolte, confirmând ideea nevoii de a combina autoguvernarea MKD cu managementul profesional.

Este destul de evident că nu în fiecare casă puteți găsi un proprietar (și președintele consiliului de administrație al HOA poate fi doar proprietarul spațiilor din blocul de locuințe, care este membru al parteneriatului), care ar avea un cunoștințe și experiență suficientă și, cel mai important, dorința de a-și părăsi locul de muncă principal în totalitate sau în parte (deoarece munca de calitate a președintelui consiliului necesită o perioadă semnificativă de timp) și să se dedice lucrului în beneficiul toată casa. Între timp, este foarte posibil să găsești o persoană dornică și capabilă să determine principalele direcții de lucru în gestionarea casei și să controleze execuția planurilor, în timp ce managerul angajat va face tot restul muncii.

Managerul HOA este individual, căruia îi sunt încredințate toate funcțiile administrative curente pentru organizarea activității parteneriatului, care poate avea statut antreprenor individual, sau poate să nu aibă unul.

FYI. Răspândit în în ultima vreme a primit practica de a atrage un așa-zis manager anticriză la HOA pentru o anumită perioadă de timp pentru a organiza munca parteneriatului și a transfera experiența consiliului de administrație.

Înregistrarea statutului juridic al managerului

Cu managerul pot fi încheiate două tipuri de contracte: un contract de muncă, prin includerea acestuia în personalul HOA, sau un contract civil, una dintre formele căruia este contractul de prestare de servicii.

De reținut că art. 145 din Codul locuinței al Federației Ruse, implicarea unui manager ca angajat angajat este de competența exclusivă a adunării generale a membrilor HOA. nu se aplica, iar aici este art. 148 (4.5) responsabilitățile consiliului HOA includ: administrarea blocurilor de locuințe sau încheierea de contracte pentru administrarea acestora; angajarea muncitori pentru Întreținere MKDși demiterea lor. Astfel, problema încheierii unui contract de muncă cu managerul ar trebui să fie decisă de consiliul de conducere al HOA. . La rândul său, președintele consiliului de administrație, în conformitate cu clauza 2 al art. 149 din Codul locuinței al Federației Ruse pot face tranzacții care, în conformitate cu legea și cu statutul parteneriatului, nu necesită aprobarea obligatorie a consiliului sau a adunării generale a membrilor parteneriatului.

In cazul in care se incheie un contract de munca, trebuie inclusa postul de manager cu salariul corespunzator masa de personal HOA în cadrul devizului de cost aprobat la adunarea generală a membrilor HOA în conformitate cu clauza 8.1 al art. 145 Codul locuinței al Federației Ruse. Totodată, autoritatea de a angaja lucrători pentru deservirea blocurilor de locuințe și a-i concedia în conformitate cu clauza 5 a art. 148 din Codul Locuinței RF se referă la responsabilitățile consiliului HOA. În consecință, un contract de muncă cu un manager se încheie pe baza unei hotărâri a consiliului de administrație și contractul de muncă cu un anumit manager este semnat de către președinte. În ceea ce privește încetarea unui contract de muncă, aceasta este posibilă numai în temeiul prevăzut la art. 81 Codul Muncii al Federației Ruse

Posibilitate de concluzie contract civil cu managerul datorita urmatoarelor circumstante:

Principiul libertății contractuale (articolul 421 din Codul civil al Federației Ruse), conform căruia părțile pot încheia un acord, atât prevăzut, cât și neprevăzut de lege sau alte acte juridice; prevederile paragrafelor. 1 clauza 1 art. 137 din Codul locuinței al Federației Ruse, care, împreună cu dreptul HOA de a încheia un acord pentru gestionarea clădirilor de apartamente, contracte de întreținere și reparare a proprietății comune în clădirile de apartamente și contracte de furnizare de utilități servicii, prevede dreptul de a încheia alte acorduri în interesul membrilor parteneriatului. Aceste „alții” ar trebui să includă acordul cu managerul HOA.

Semnarea unui contract de prestare de servicii cu un manager (IP) este similară semnării unui contract de muncă. Rezilierea unui astfel de acord se efectuează conform regulilor capitolului. 29 din Codul civil al Federației Ruse, și anume în cazul unei încălcări semnificative a clauzelor contractului de către una dintre părți și în alte cazuri stabilite de Codul civil al Federației Ruse, alte legi sau contract. Contractul, de regulă, prevede posibilitatea rezilierii unilaterale a contractului de către una dintre părți prin notificarea celeilalte părți despre aceasta în termenul specificat în contract.

În relațiile cu terții, managerul HOA acționează în numele parteneriatului pe baza unei împuterniciri emise în conformitate cu capitolul. 10 Cod civil al Federației Ruse.

Potrivit paragrafului 2 al art. 149 din Codul locuinței al Federației Ruse, președintele consiliului de administrație al parteneriatului eliberează o împuternicire ca persoană îndreptățită să acționeze în numele HOA pe baza cartei, adică. fara autorizatie suplimentara. În acest caz, conținutul procurii (lista puterilor transferate managerului) trebuie să se bazeze pe termenii acordului. Acest lucru este important, deoarece managerul poate fi transferat prin împuternicire, să zicem, competențele de a încheia contracte de întreținere și reparații, care au aparținut inițial consiliului de administrație al HOA, și nu președintelui acestuia. Dacă această condiție nu este stipulată în contract, dar președintele a inclus totuși autoritatea specificată în împuternicire, atunci potrivit art. 174 din Codul civil al Federației Ruse, o tranzacție poate fi declarată invalidă de către instanță.

Statutul juridic al managerului HOA

Statutul juridic al managerului, respectiv drepturile si obligatiile acestuia, trebuie precizat fie in contractul propriu-zis la incheierea unui contract civil, fie in contractul de munca si fisa postului.

Este clar că un manager care este persoană fizică nu poate fi executantul serviciilor publice. La încheierea acordurilor discutate mai sus, furnizorul de servicii de utilități rămâne HOA, prin urmare sfera drepturilor și obligațiilor managerului se încadrează în management administrativ Asociația de proprietari, precum și în domeniul întreținerii, întreținerii și reparației proprietății comune a blocurilor de locuințe.

Cu excepția cazului în care se prevede altfel prin carta HOA, domeniul de aplicare al puterilor delegate managerului este determinat de consiliul HOA, indiferent de tipul de acord.

În funcție de gradul de încredere, managerului HOA îi pot fi atribuite, de exemplu, următoarele funcții:

Selectarea antreprenorilor care să efectueze lucrări de întreținere și reparații pe proprietatea comună a blocului de locuințe (în acest caz, consiliul HOA își poate rezerva autoritatea de a încheia un acord sau îl poate încredința și administratorului);

Incheierea de contracte pentru prestarea serviciilor de utilitati;

Încheierea altor acorduri în numele HOA;

Angajarea și concedierea angajaților;

Monitorizarea implementării lucrărilor de întreținere, întreținere și reparare a blocurilor de locuințe;

Reprezentarea intereselor HOA în autoritățile de stat și administrațiile locale;

Întocmirea estimărilor de venituri și cheltuieli ale HOA pentru anul;

Întocmirea unui raport financiar al consiliului HOA către proprietari pentru adunarea generală anuală;

Interacțiunea cu proprietarii și membrii HOA pe probleme legate de activitatea HOA;

Încasarea datoriilor către HOA de la proprietarii spațiilor din casă etc.

În ceea ce privește fondurile HOA, această autoritate importantă poate fi lăsată în seama consiliului și președintelui HOA. Dacă Managerului i se acordă dreptul de a dispune de fondurile HOA, această decizie trebuie să fie documentată corespunzător într-o procură și documentație bancară.

Modalități de interacțiune între HOA și manager

Conform primului model, managementul este efectuat de manager, iar întreținerea și reparațiile sunt efectuate de muncitori angajați. personal parteneriat. Principalul dezavantaj al acestei scheme este necesitatea menținerii unui personal mare de angajați permanenți. salariile. Principalul avantaj al modelului este o mai mare independență a HOA față de organizațiile terțe. Această schemă se regăsește și se justifică în parteneriate mari care unesc mai multe blocuri de locuințe (ansambluri rezidențiale).

Al doilea model: managementul este realizat de manager, iar întreținerea și reparațiile sunt efectuate de antreprenori în baza unor contracte cu HOA. Fără îndoială, latura pozitiva Acest model constă în absența necesității de a-și menține propria bază materială și tehnică și în capacitatea de a alege antreprenori care execută cutare sau cutare tip de muncă mai calificați decât personalul angajat al parteneriatului.

Indiferent de modelul ales, activitatea HOA cu managerul presupune prezența unei persoane responsabile cu gestionarea blocului de locuințe, care desfășoară gestiunea în mod profesional, și a unui organ permanent al HOA - consiliul de administrație, care exprimă interesele proprietarii și monitorizarea activităților managerului. Principala problemă la selectarea unui manager este că un HOA nu poate oferi întotdeauna unui manager calificat o remunerație conform solicitării acestuia, motiv pentru care majoritatea managerilor pe care îi cunoaștem combină munca în mai multe HOA.

Postfaţă

Trebuie înțeles că managerul unui HOA nu este un specialist tehnic într-un bloc de locuințe, ci mai degrabă un manager de proiect care își asumă preocupări administrative și manageriale, oferind consultanță profesională și/sau suport juridic; Dacă managerul HOA are statutul de antreprenor individual, acesta poate lucra cu echipa sa, oferind altele servicii suplimentare, inclusiv serviciile unui tehnician îngrijitor și suport contabil.

Dacă nu există un manager profesionist HOA în casă (sau președintele HOA nu și-a asumat aceste funcții), atunci funcțiile de management sunt transferate în secret unui terț: societatea de administrare/sau compania care operează casa. Aceasta înseamnă că HOA, în loc să încheie contracte directe de servicii întreţinereși întreținerea casei, plătește pentru serviciile unui intermediar, iar aceasta este mult mai mult decât plata anuală a managerului HOA. În același timp, HOA pierde nu doar bani, ci și posibilitatea de a controla calitatea și cantitatea serviciilor prestate, plătind regulat intermediarul pentru aceste lucrări. Rezultatul unor astfel de servicii intermediare este evident: casele se deteriorează, echipamentele devin inutilizabile, iar proprietarii se întreabă unde se duc banii și de ce nu există ordine în casă.

Olga PERMINOVA, expert, manager HOA

ÎN momentul prezent, V blocuri de apartamenteÎn care au fost create HOA, afacerile sunt gestionate nu numai de către președinte, ci și de către manager. În acest sens, este necesar să înțelegem cine este managerul, precum și ce responsabilități de serviciu trebuie să îndeplinească în conformitate cu ce instrucțiuni.

Manager și președinte al HOA, determinând care este diferența

Statutul juridic al managerului și al președintelui HOA sunt diferite. În continuare, vor fi evidențiate principalele caracteristici statut juridic fiecare dintre ei.

Președintele HOA este o persoană aleasă dintre membrii HOA. Președintele poate fi ales de consiliu sau de toți membrii parteneriatului prin vot.

Manager la HOA- o persoană care este angajată pentru a servi în baza unui contract de muncă sau a unui acord de a-i furniza servicii relevante pentru rezolvarea anumitor probleme care vizează creșterea eficienței muncii desfășurate de parteneriat.

Legislația locuințelor impune o serie de cerințe managerului, printre care:

Disponibilitatea cetățeniei ruse;
Fără antecedente penale pentru infracțiuni economice;
Să aibă cunoștințe în domeniul legislației locative, cerințe tehnice la case si altele documente de reglementare, care conțin prevederi care îi reglementează activitățile.

Președintele este învestit cu atribuțiile sale de legislația privind locuințe, precum și de Carta care a fost elaborată de asociația de proprietari. Președintele își exercită atribuțiile în numele asociației.

Activitatea managerului HOA se desfășoară în numele parteneriatului, dar numai cu o procură, care indică gama de acțiuni pe care persoana le poate desfășura.

Responsabilitățile locului de muncă ale managerului HOA determinat prin acordul încheiat între acesta și președinte. Trebuie să știți că, atunci când își îndeplinește atribuțiile, managerul casei este subordonat președintelui, deoarece acesta din urmă îi acționează ca angajator.

Managerul nu este obligat să participe la parteneriat. La rândul său, președintele poate fi ales numai dintre membrii parteneriatului.

Managerul casei, de regulă, este angajat în activități cu statutul de antreprenor individual și poate ocupa o astfel de funcție în mai multe HOA.

Președintele este responsabil pentru lucrările neterminate sau pentru deciziile luate care sunt contrare intereselor proprietarilor. Președintele raportează tuturor proprietarilor de case. Managerul angajat este responsabil numai în fața președintelui.

Cine întocmește, emite și aprobă fișele postului

O fișă a postului este un document pe baza căruia o persoană aleasă în funcția de manager își desfășoară activitățile.

Dreptul de a determina conținutul fișei postului este furnizat președintelui parteneriatului. El este cel care dezvoltă prevederile sale principale.

La întocmirea documentului, acesta conține informații despre HOA care angajează managerul. Informații despre ce cerințe sunt impuse persoanei care ocupă postul, principalele sale responsabilități, drepturile și măsurile de responsabilitate care pot fi aplicate persoanei care ocupă postul.

După ce documentul a fost elaborat, acesta trebuie aprobat.

Consiliul HOA are dreptul de a aproba acest document.

După ce o persoană a semnat un contract de muncă, trebuie să-l cunoască pe al lui Descrierea postului. Faptul de familiarizare este confirmat de prezența unei liste a managerului clădirii în document.

Ce servicii trebuie coordonate cu fișa postului?

Pe lângă consiliu, documentul trebuie să fie aprobat de agentii guvernamentale care îndeplinesc diverse sarcini în sectorul locuințelor și serviciilor comunale.

Un astfel de corp este Inspecția locuințelor. Ea trebuie să verifice conformitatea documentului întocmit cu normele legislației Locuinței și Muncii. Dacă totul este în regulă cu documentul, acesta este aprobat de șeful organismului și poate fi ulterior executat.

Valabilitatea și perioada de păstrare a instrucțiunilor

Documentul creat poate indica perioada de valabilitate a acestuia, sau fără a o indica. În cazul în care o instrucțiune are o perioadă de timp în care are forță legală, această perioadă trebuie să fie indicată în documentul propriu-zis.

Atunci când o astfel de perioadă de timp nu este stabilită, aceasta înseamnă că este valabilă până în momentul în care un anumit manager ocupă postul.

Legea stabilește cerințe pentru păstrarea documentelor.

Documentul este depozitat în sediul în care se află parteneriatul.

Amintiți-vă că legea vă obligă să depuneți un document oricărui membru al HOA pentru a verifica legalitatea acțiunilor persoanei angajate.

Fișa postului trebuie păstrată timp de trei ani după ce a încetat să mai fie valabilă.

Cum să faci modificări la o fișă a postului

Legislația locuințelor permite modificarea instrucțiunilor întocmite.

Pentru a schimba acest document, este necesară o ședință a consiliului de conducere al parteneriatului, care va decide necesitatea introducerii de noi date în document. La discuție participă și președintele.

Nu sunt permise modificări ale instrucțiunilor prin decizia unei persoane. După ce instrucțiunea a fost schimbată, managerul este obligat să se familiarizeze cu aceasta. Faptul de familiarizare este confirmat și de semnătura sa.

Responsabilitățile locului de muncă ale managerului HOA într-un bloc de apartamente

Managerul casei face următoarele: responsabilități:

Încheiați contracte cu contractori sau servicii pentru furnizarea de resurse.
Monitorizați lucrările efectuate de antreprenori.
Gestionați proprietatea și monitorizați îndeplinirea sarcinilor angajaților HOA.
Primiți date de la dispozitivele de control.
Participați la procedura de întocmire a estimărilor de venituri și cheltuieli ale parteneriatului.
Efectuați inspecții ale stării echipamentelor pentru a preveni o situație de urgență.
Monitorizați starea și procesul de curățare a zonei din apropierea blocului.
Primiți rezidenți, luați în considerare și executați cererile sau cererile acestora.
Cunoașteți conținutul cerințelor pentru o clădire de apartamente cuprinse în diferite SNiPA și cerințe tehnice.
Dacă este necesar, participați la ședințele de judecată.

Trebuie remarcat faptul că managerul clădirii este responsabil pentru:

Pentru încălcarea legii în cursul activităților.
În cazul neîndeplinirii obligațiilor din acordurile cu terți.
În caz de utilizare abuzivă resurse materiale HOA.
În cazul îndeplinirii necinstite a obligațiilor de a primi și lua în considerare cererile și cererile de la rezidenții care locuiesc în casă.

Descrierea postului managerului HOA, eșantion

Instrucțiunile pentru îndeplinirea atribuțiilor oficiale ale asociației manageriale a proprietarilor de locuințe se întocmesc în scris.

Ca orice altă instrucțiune, are următoarea structură:

Prevederi generale. Aceasta ar trebui să includă informații despre HOA, locația parteneriatului, cine acționează în numele parteneriatului, precum și cui trebuie să fie direct subordonat managerul angajat, ce cerințe sunt impuse candidatului, perioada de valabilitate a documentului ( dacă există), informații despre durata programului de lucru.
Responsabilitatile managerului casei. Acest punct al instrucțiunilor este explicat în cel mai detaliu.
Drepturi de manager.
Semnătura persoanei desemnate în funcție, care confirmă familiarizarea acestuia cu documentul.

Puteți descărca instrucțiunile managerului clădirii.

Contract de munca cu managerul HOA, mostra

După cum sa menționat anterior, relațiile cu managerul clădirii pot fi oficializate în mai multe moduri:

Utilizarea unui contract de muncă;
Cu ajutorul unui acord privind furnizarea de servicii către ei.

Contract de munca cu managerul HOA trebuie întocmit în conformitate cu cerinţele legislaţiei muncii. Un astfel de document este întocmit în comun de către președintele și membrii consiliului de administrație al parteneriatului.

Înainte de a-l prezenta spre semnare, un astfel de document trebuie să fie aprobat de serviciul fiscal.

Ca într-un acord obișnuit cu un angajat, acesta trebuie să reflecte următoarele date:

Despre petreceri. Documentul reflectă cine acționează în calitate de angajator, precum și datele personale ale administratorului clădirii. Datele sunt indicate în conformitate cu acte constitutiveși pașaportul persoanei respective.
Despre drepturi și responsabilități. Care sunt transferate unei persoane în cursul activității sale de muncă.
Cam cât timp este valabil documentul.
Cu privire la procedura de modificare a textului acordurilor.
Cu privire la procedura de încetare a contractului încheiat.

Un acord poate fi încheiat atât cu indicarea perioadei de valabilitate a acestuia (pe durată determinată), cât și fără precizarea duratei acestei valabilități. Dacă, după expirarea termenului specificat în document, angajatorul, reprezentat de președinte, nu a reziliat contractul, aceasta înseamnă că contractul a fost reîncheiat fără a se indica perioada de valabilitate a acestuia.

Este disponibil un exemplu de contract de muncă cu managerul clădirii.

Concluzie

Astfel, un bloc de locuințe, reprezentat de membri ai HOA, poate invita pe oricine să ocupe postul de manager

În prezent, în blocurile în care au fost create HOA, afacerile sunt gestionate nu doar de președinte, ci și de manager. În acest sens, este necesar să înțelegem cine este managerul, precum și ce responsabilități ar trebui să îndeplinească.

Soluția este simplă - luați puterea de a vă întreține casa în propriile mâini! Tocmai aceasta este oportunitatea pe care ne-o oferă Codul Locuinței. Federația Rusă(LC RF), intrat în vigoare la 1 martie 2005.

De ce ar trebui să ne gestionăm casa?

Pentru că ne pasă de ce casă locuim și în ce casă vor locui copiii și nepoții noștri!

Cum să-ți gestionezi casa?

Potrivit art. 161 clauza 2 din Codul locuinței al Federației Ruse, există trei moduri de a gestiona un bloc de apartamente (denumit în continuare MKD)

gestionarea directă a proprietarilor de spații în blocuri de locuințe;
controla organizarea de conducere;
conducerea unei asociații de proprietari (HOA).
Să aruncăm o scurtă privire asupra acestor metode de control.

Gestionarea directă a proprietarilor de spații dintr-un bloc de apartamente (Articolul 164 din Codul Locuinței al Federației Ruse)

Atunci când o clădire de apartamente este administrată direct de proprietarii spațiilor, acordurile pentru furnizarea de servicii de întreținere și (sau) efectuarea de reparații a proprietății comune cu persoane implicate în tipurile relevante de activități, proprietarii spațiilor în astfel de o clădire încheiată pe baza hotărârilor adunării generale a acestor proprietari.

Se incheie contracte de furnizare apa rece si calda, salubritate, furnizare energie electrica, furnizare gaz, incalzire etc. fiecare proprietar direct cu fiecare organizație furnizoare de resurse (Mosvodokanal, MosLift etc.).

La administrarea unei case apar multe întrebări și trebuie rezolvate cu promptitudine, ceea ce înseamnă ținerea unei întâlniri sau intervievarea fiecărui proprietar. Cât de des ar trebui să aibă loc întâlnirile? O dată pe trimestru, o dată pe lună sau în fiecare săptămână? Ce se întâmplă dacă în casă sunt 100 sau mai mulți proprietari? Concluzia este evidentă - această metodă este potrivită numai pentru casele în care numărul proprietarilor este nesemnificativ, nu mai mult de 6-10.

Concluzie: gestionarea efectivă directă a proprietarilor de spații dintr-un bloc de apartamente este posibilă atunci când numărul de proprietari din clădire este nesemnificativ.

Managementul organizatiei de management

La conducerea organizaţiilor de management societate de administrareîncheie un acord cu fiecare proprietar. Acordul se încheie în condițiile stabilite de adunarea generală. În consecință, contractul ar trebui întocmit de un avocat care, printre altele, are cunoștințe în domeniul administrării, întreținerii, exploatării și reparațiilor blocurilor de locuințe. Există un astfel de avocat în fiecare casă? Întrebarea este retorică. În consecință, un astfel de acord va fi oferit de către organizația de management. Ale cui interese va proteja un astfel de tratat? Cu siguranță - interesele organizației de management. Ce control asupra activităților organizației de management? Nici unul! Proprietarul se opune unei persoane juridice. Și pentru a schimba organizația de conducere, este necesar să se țină o adunare generală, să se aleagă o altă organizație de management și să se convină asupra unui nou acord. Și încă nu se știe dacă noua organizație managerială va fi mai bună decât cea anterioară.

Concluzie: gestionarea unei organizații de management este în prezent cea mai imprevizibilă modalitate de management.

Unde este ieșirea? Soluția este managementul HOA!

Ce este un HOA? HOA - organizatie nonprofit, unirea proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe pentru administrarea în comun a unui complex imobiliar dintr-un bloc de locuințe, asigurând funcționarea acestui ansamblu, proprietatea, folosința și, în limitele stabilite de lege, înstrăinarea proprietății comune într-un apartament. clădire. Cota de proprietate asupra proprietății comune în casă (articolul 290 din Codul civil al Federației Ruse) este proporțională suprafata totala Apartamentul dvs. (Articolul 42 din Codul Locuinței al Federației Ruse).

Codul locuinței al Federației Ruse prevede că proprietarii de spații rezidențiale sunt responsabili nu numai pentru întreținerea spațiilor lor, ci și pentru întreținerea proprietății comune într-un bloc de apartamente.

Proprietatea comună include paliere inter-apartamente, scări, lifturi, puțuri de lift, coridoare, etaje tehnice, mansarde, subsoluri în care există utilități, precum și acoperișuri care înconjoară structuri portante și neportante ale unei case date, mecanice, electrice, echipamente sanitare și alte echipamente situate în această casă; terenul pe care se afla casa, cu elemente de amenajare si amenajare.

O asociație de proprietari este o entitate juridică creată de locuitorii înșiși, proprietarii spațiilor dintr-un bloc de locuințe, pentru a câștiga oportunitatea de a-și administra în mod independent și, de asemenea, eventual, de a-și opera locuința.

Plățile pentru utilități ale rezidenților sunt transferate direct în contul HOA pentru distribuție ulterioară pentru nevoi, la discreția lor. După înregistrarea HOA, rezidenții și proprietarii care nu doresc să devină membri ai HOA încheie un acord de management cu HOA a locuinței lor. Consiliul HOA are dreptul de a transfera funcțiile de administrare a casei unei alte organizații de conducere. În acest caz, acordul de management este semnat de organizația de management, pe de o parte, și de Consiliul HOA, în numele proprietarilor, pe de altă parte. Asemenea probleme grave ca educația și colectarea de fonduri suplimentare pentru fonduri de rezervă pentru restaurare, reparații la domiciliu, obținere fonduri împrumutateși împrumuturi bancare etc. intră exclusiv în competența adunării generale a proprietarilor - membri ai HOA, și se adoptă atunci când votează pentru aceasta cel puțin 2/3 din numărul total de voturi ale proprietarilor de spații.

Cum gestionează un HOA o casă? Organ executiv HOA este Consiliul. Consiliul execută hotărârile adunării generale a membrilor HOA. Cine este ales în Consiliul HOA? Proprietari de spații în casă! Adică tu sau vecinii tăi. Tu sau vecinii tăi vei administra prost casa? Nu, pentru că tu și vecinii tăi locuiești în propria ta casă. Îți administrezi singur casa, dar nu ești singur, ești o „partid”, ești o persoană juridică care acționează în condiții de egalitate cu ceilalți persoane juridice, tu stabilești singur ce fel de înțelegere, cu cine și la ce preț să închei, decizi singur câți bani trebuie să strângi pentru a-ți aduce și menține casa în ordine și a trăi demn în casa ta.

Concluzie: în prezent Managementul HOA- cel mai optim și mod eficient administrarea unui bloc de apartamente.

Prin crearea unui HOA, nu numai că nu pierdeți sprijinul orașului Moscova, ci, dimpotrivă, primiți avantaje speciale.

Decretul Guvernului de la Moscova nr. 1032-PP din 4 decembrie 2007 (Cu privire la oraș programul țintă De renovare majoră clădiri de apartamente din orașul Moscova „Proprietari responsabili - o casă renovată” pentru 2008-2014), se prevede că, în primul rând, se vor efectua reparații majore în casele în care au fost create HOA (clauza 1.1.1 nr. 1032), și indiferent dacă s-a înființat sau nu o asociație de proprietari, reparațiile vor fi efectuate complet gratuit pe cheltuiala fondurilor bugetare.

De ce a apărut această prioritate? Vedem că la implementarea programului „My Yard, My Entrance”, uneori apare o situație ciudată: orașul deversează fonduri uriașe în repararea intrărilor, amenajarea zonelor de curte, iar după un an și jumătate, toate aceste eforturi ajung în zadar. . prin eforturile rezidenților înșiși și ale copiilor lor. Totul se prăbușește, se sparge și este acoperit cu inscripții indecente. Oamenii nu simt că sunt proprietarii tuturor acestor bunătăți. Mulți chiar cred că liftul aparține DEZ sau Moslift. Nu, apartine proprietarilor casei si se va repara pe cheltuiala lor.

Orașul, în detrimentul fondurilor bugetare, renovează casa și o transferă locuitorilor - aveți grijă de ea, pentru că data viitoare o veți repara cu banii dvs.

Mai devreme sau mai târziu - conform Codului Locuinței al Federației Ruse - proprietarii vor trebui să suporte integral costurile de întreținere și reparare a casei. Statul își va rambursa datoria pentru subreparații, dar este mai bine ca proprietarii să creeze rapid un HOA pentru a intra în timp util în programul de revizie.

Camera de Control și Conturi din Moscova a dezvăluit încălcări în timpul reparațiilor majore din 2008. De exemplu, s-a remarcat că în unele cazuri indicatorii de calitate a finalizat lucrari de reparatii, precum și unele elemente de finisare nu îndeplinesc cerințele de confort și siguranță.

Este necesar să se creeze o asociație de proprietari (un comitet de casă, un comitet de autoguvernare publică teritorială, sau cel puțin grupuri de inițiativă pentru început) nu atunci când casa este „reparată”, ci înainte de începerea lucrărilor. Pentru a ține totul sub control, orice organism de autoguvernare a locuințelor va face, dar numai unul care funcționează efectiv.

Atunci când se organizează întâlniri ale proprietarilor de blocuri, este necesară prezența obligatorie a clienților și a antreprenorilor generali, care trebuie să ofere informații detaliate despre tipurile și volumele de lucru.

În prezent, proprietarii de blocuri sunt informați despre:

prin mass-media (ziare raionale și regionale, televiziune prin cablu, Internet);
desfășurarea de ședințe;
distribuirea materialelor informative.

Însă lipsa culturii juridice a proprietarilor, perioada scurtă de reforme a pieței din Rusia și compoziția socială eterogenă a proprietarilor fac ca sarcina de a organiza întâlniri ale proprietarilor să fie foarte dificilă. Incapacitatea de a strânge numărul necesar de voturi (66,70% - care reprezintă 2/3 din numărul total de voturi ale proprietarilor de spații), din cauza pasivității și neîncrederii acestora, complică sarcina de a lua o decizie privind renovările majore ale casei. Dezbinarea proprietarilor de blocuri la o întâlnire personală nu va conduce la o decizie comună nici cu privire la aprobarea listei lucrărilor efectuate în timpul reparațiilor majore, nici la aspecte legate de participarea proprietarilor de spații la controlul producției de reparaţii majore şi în recepţia lucrărilor după finalizarea acestora.

Atunci când se ține o ședință în lipsă pentru pregătirea unui pachet de documente (notificări și decizii), este necesar să existe echipament duplicat și un personal de specialiști care să răspundă la numeroase întrebări de la rezidenți. Proprietarii refuză să ia parte la această lucrare din cauza incompetenței și lipsei de timp liber. Atunci când folosesc resursele administrative ale departamentelor și specialiștilor GU IS, proprietarii dezvoltă neîncredere, iar această metodă va dura perioadă lungă de timp pentru transmiterea notificărilor, colectarea deciziilor și numărarea voturilor proprietarilor de blocuri și va duce la o întârziere în implementarea reparațiilor majore planificate.

Locuitorii ar trebui să știe:

Statul nu va lăsa proprietarii fără ajutor în viitor. În fiecare district administrativ, în raioane, se vor crea centre de servicii, care va oferi cea mai diversă gamă de servicii pentru HOA. (selectare și asistență în încheierea de acorduri între HOA și organizațiile de exploatare, suport pentru astfel de acorduri. Asistență în optimizarea costurilor și găsirea de resurse financiare pentru HOA. Controlul asupra cheltuirii fondurilor de către organizațiile operatoare. Suport juridic și contabil independent pentru activitatea HOA) .
Acordarea subvențiilor bugetare către HOA pentru întreținerea și reparațiile continue ale locuințelor administrate de aceștia va urma aceeași procedură ca și pentru direcțiile unui singur client, dar acestea vor merge direct în contul HOA.

Alte măsuri de sprijinire a HOA sunt specificate în detaliu în Decretul Guvernului de la Moscova nr. 398-1111 din 22 mai 2007 „Cu privire la Programul pentru sprijinirea și dezvoltarea asociațiilor de proprietari, locuințe și construcție de locuințe.

cooperative din orașul Moscova pentru 2007-2009 și sarcini pentru 2010” și publicațiile noastre anterioare.

Așadar, pentru a rezolva problemele locuințelor și serviciilor comunale, este necesară întărirea implicării rezidenților în gestionarea locuințelor lor.

Deci, este nevoie să rezolvăm problemele presante privind locuințele și serviciile comunale, există resurse financiare, alocată în aceste scopuri, a fost deschisă o stradă verde pentru crearea masivă de HOA. Este vorba despre principalul lucru - dorința și dorința locuitorilor orașului de a decide singuri soarta caselor lor.

Pentru toate întrebările legate de crearea HOA-urilor, munca lor, adunările generaleși alte probleme de autoguvernare, puteți oricând contacta Instituția de Stat „IS Districtul Khoroshevo-Mnevniki” în persoană sau prin telefon +7 499 728-39-95.